Impacto del aumento del impuesto a la propiedad en España para compradores fuera de la UE.
«Esta propuesta de incremento fiscal representa un desafío importante para los compradores de países fuera de la UE. Sin embargo, con una correcta asesoría jurídica y una planificación adecuada, es posible seguir invirtiendo de forma segura en España.»
— Sr. Isaac Abad Garrido, Abogado incluido en “Best Lawyers” en Derecho Inmobiliario y Fiscal 2025.
El mercado inmobiliario en España: Nuevos desafíos para los compradores de fuera de la UE
En un movimiento que ha generado gran preocupación entre los compradores potenciales, el Presidente del Gobierno de España, Pedro Sánchez, del partido PSOE, anunció recientemente una propuesta para aumentar drásticamente los impuestos sobre la compra de propiedades por parte de ciudadanos no residentes de países fuera de la Unión Europea (Fuente: El Mundo).
Este aumento fiscal del 100% ha sido ampliamente reportado en medios internacionales, planteando preguntas importantes sobre su impacto en los ciudadanos extranjeros no pertenecientes a la UE que deseen invertir en propiedades en España.
En 2023, los extranjeros adquirieron aproximadamente el 15% de las viviendas vendidas en España, alcanzando un total de 87.340 operaciones, las principales nacionalidades no comunitarias compradoras fueron:
- Británicos: 9,5% de las compras.
- Marruecos: 5,4% de las compras.
- Chinos: 2,0% de las compras.
- Rusos: 1,5% de las compras.
- Ucranianos: 1,2% de las compras.
- Argentinos: 0,8% de las compras.
- Ecuatorianos: 0,5% de las compras.
Como uno de los grupos más grandes de compradores extranjeros no residentes, los ciudadanos británicos y otros nacionales de fuera de la UE están en el centro de este debate (Fuente: Daily Mail).
A continuación, desglosamos en qué consiste esta propuesta, a quiénes afectará y qué medidas pueden tomar los compradores para protegerse
¿En qué consiste el propuesto aumento fiscal?
El Gobierno español está proponiendo incrementar el impuesto sobre la compra de inmuebles por parte de residentes de países no pertenecientes a la UE al 100% del valor de la propiedad (Fuente: Perfil). En esencia, los compradores tendrán que pagar el doble del precio de la propiedad: el precio de compra más el impuesto correspondiente.
Para quienes deseen conocer más sobre otras obligaciones fiscales en España, recomendamos leer nuestra guía detallada sobre la «Regla de los 183 días» en España.
Ejemplo: cómo podría funcionar el impuesto en la práctica
Supongamos que un comprador extranjero desea adquirir una propiedad en España por 150.000 €.
- Tasa actual: Aproximadamente un 10-12%, lo que significa que el comprador pagaría entre 15.000 y 18.000 € en impuestos, lo que llevaría el precio total de compra a entre 165.000 y 168.000 €.
- Tasa propuesta: 100% del valor de la propiedad, lo que implica que el comprador pagaría 150.000 € adicionales en impuestos, elevando el coste total a 300.000 €.
Este aumento significativo haría que la compra de propiedades sea prohibitiva para la mayoría de los compradores extranjeros no residentes, duplicando el coste de adquisición de una vivienda en España.
¿Por qué España propone esta medida?
La justificación del Gobierno para esta propuesta es abordar la crisis de vivienda en España, particularmente en áreas turísticas populares como Madrid, Barcelona, las islas Canarias, Alicante, Baleares y la Costa del Sol. El presidente Sánchez ha señalado las compras especulativas por parte de compradores extranjeros como un factor clave en el aumento de los precios inmobiliarios (Fuente: Última Hora).
Según Sánchez:
«Solo en 2023, no residentes de fuera de la UE compraron 27.000 viviendas en España. Muchas de estas compras no se hicieron para residir en las propiedades, sino para especular y obtener beneficios, algo que no podemos permitir en el contexto actual» (Fuente: Perfil).
Sin embargo, existen importantes desafíos para que esta propuesta se convierta en ley, como destaca el Sr. Isaac Abad Garrido de ABAD Abogados:
Obstáculos políticos y técnicos
- Oposición política: el Gobierno necesita el apoyo de partidos regionales como los catalanes, vascos y canarios para aprobar esta medida. Estas regiones tienen importantes industrias inmobiliarias y es poco probable que aprueben un aumento fiscal tan drástico.
- Complejidad jurisdiccional: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un impuesto gestionado por las comunidades autónomas. Regiones como Andalucía, Murcia y Valencia, gobernadas por el partido de la oposición (PP), probablemente rechacen aplicar esta medida en propiedades de segunda mano.
- Dificultades técnicas: imponer el impuesto en propiedades nuevas, que están sujetas a IVA, podría ser más factible (no obstante, posiblemente atentaría contra la normativa comunitaria). Sin embargo, conseguir la mayoría parlamentaria necesaria y cumplir con las regulaciones de la UE sería altamente complejo.
- Potencial de evasión fiscal: los compradores podrían evitar el impuesto comprando propiedades a través de sociedades mercantiles, una práctica ya común en adquisiciones de propiedades de alto valor.
Retos legales del impuesto propuesto
Un obstáculo adicional para esta propuesta es su posible inconstitucionalidad. Varios principios legales establecidos por la Constitución española podrían ser vulnerados por un impuesto que, en la práctica, duplica el coste de las transacciones inmobiliarias, según el Sr. Isaac Abad Garrido:
- Principio de capacidad económica (Artículo 31.1 de la Constitución española): El sistema tributario debe basarse en la capacidad económica del contribuyente. Imponer un impuesto del 100 % sobre el valor de una propiedad eliminaría la capacidad económica del comprador para beneficiarse de la adquisición. Esto podría considerarse confiscatorio, algo expresamente prohibido por el mismo artículo.
- Prohibición de impuestos confiscatorios (Artículo 31.1 de la constitución española): un impuesto del 100 % privaría a los compradores de todos los beneficios económicos derivados de la transacción. El Tribunal Constitucional ya ha dictaminado anteriormente que un impuesto es confiscatorio cuando impone una carga excesiva sobre el patrimonio o los ingresos del contribuyente.
- Derecho a la propiedad privada (Artículo 33 de la Constitución española): La Constitución garantiza el derecho a la propiedad privada y su función social. Imponer un impuesto del 100 % sobre el valor de la propiedad podría vulnerar este derecho, al impedir de facto que los particulares puedan adquirir propiedades. Tal medida violaría los principios de proporcionalidad y acceso efectivo a derechos fundamentales.
- Principio de igualdad (Artículos 14 y 31.1 de la Constitución española): El impuesto debería tener en cuenta las circunstancias personales, económicas y sociales de los contribuyentes para cumplir con el principio de igualdad.
- Efectos Prácticos y Razonabilidad: Un impuesto del 100 % haría inviables las transacciones inmobiliarias. El Tribunal Constitucional exige que los impuestos sean razonables y no obstaculicen derechos fundamentales ni actividades económicas legítimas.
En conclusión, un impuesto de estas características probablemente sería declarado inconstitucional debido a su naturaleza desproporcionada y su impacto negativo en los derechos fundamentales.
Todo ello sin tener en consideración los Convenios Internacionales para evitar la Doble Imposición entre España y los Estados no comunitarios que tendrían que ser modificados para permitir este cambio de normativa, lo que supone un procedimiento largo y complejo.
¿Quiénes serán los afectados?
El aumento fiscal propuesto afecta específicamente a:
- Ciudadanos de países no pertenecientes a la UE que no tienen residencia en España.
- Se aplica tanto a propiedades nuevas como de segunda mano.
Los propietarios actuales no se verán afectados a menos que vendan y compren nuevamente.
¿Qué medidas pueden tomar los compradores extranjeros para protegerse?
Adquirir una propiedad en España puede seguir siendo una inversión inteligente, pero ahora más que nunca es crucial contar con asesoramiento jurídico.
El Sr. Isaac Abad Garrido de ABAD Abogados enfatiza:
«Contar con un socio legal de confianza garantiza que estará informado y protegido durante todo el proceso de adquisición.»
Recomendaciones clave:
- Solicitar asesoramiento legal desde el inicio.
- Estar al día con los cambios fiscales.
- Actuar rápidamente si se considera una compra antes de que se apruebe la ley.
Preguntas Frecuentes (FAQs)
P: ¿Aplica este aumento fiscal a los propietarios actuales?
R: No, el impuesto solo se aplicaría a nuevas compras de propiedades. Sin embargo, si un propietario actual vende su propiedad y compra otra en España, estará sujeto al nuevo impuesto si no es residente de la UE.
P: ¿Aplica este impuesto a los residentes en España?
R: No, el aumento propuesto solo afecta a ciudadanos de fuera de la UE que no tienen residencia en España. Los ciudadanos no comunitarios con residencia española no estarían sujetos a este nuevo impuesto.
P: ¿Existen exenciones al impuesto?
R: Sí. El impuesto no se aplicará a ciudadanos de la UE ni a aquellos que tengan residencia española. Además, los titulares de la Golden Visa también podrían estar exentos, aunque esto no está confirmado y actualizaremos este artículo cuando haya más información disponible.
P: ¿Qué sucede si ya he iniciado el proceso de compra de una propiedad?
R: Si ya ha firmado un contrato o está en proceso de completar una compra, se aplicarán las tasas fiscales actuales. Sin embargo, es importante consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para garantizar el cumplimiento de cualquier nueva normativa.
P: ¿Este aumento fiscal entrará definitivamente en vigor?
R: Aún no. La propuesta debe ser aprobada por el Parlamento español. No obstante, los compradores deben estar preparados ante la posibilidad de que la ley se apruebe más adelante este año.
P: ¿Cómo se compara esta medida con otros países?
R: El impuesto propuesto en España es similar a las políticas de Dinamarca y Canadá, donde los compradores no residentes enfrentan impuestos adicionales para limitar la inversión extranjera en el mercado inmobiliario.
Conclusión: ¿qué deben hacer los compradores extranjeros?
El aumento fiscal propuesto es un hecho sin precedentes en España y envía una señal clara por parte del Gobierno de que se pretende frenar la especulación extranjera. Aunque la política está diseñada para proteger a los residentes españoles, sin duda creará desafíos para los compradores de fuera de la UE, en el hipotético caso que se apruebe.
Con la debida asesoría jurídica y una información actualizada, los compradores no comunitarios aún pueden tomar decisiones informadas y navegar con éxito en este panorama cambiante. Seguiremos actualizando este artículo a medida que haya más información disponible.
