Impacto del aumento del impuesto a la propiedad en España para compradores fuera de la UE.
Publicado por primera vez el 14 de enero de 2025.
«Esta propuesta de incremento fiscal representa un desafío importante para los compradores de países fuera de la UE. Sin embargo, con una correcta asesoría jurídica y una planificación adecuada, es posible seguir invirtiendo de forma segura en España.»
— Sr. Isaac Abad Garrido, Abogado incluido en “Best Lawyers” en Derecho Inmobiliario y Fiscal 2025.
⚠️ Actualización – 26 de mayo de 2025: El PSOE ha presentado formalmente en el Parlamento la propuesta de imponer un impuesto del 100% sobre la compra de propiedades por parte de compradores extracomunitarios. El anteproyecto de ley se encuentra actualmente bajo escrutinio político y jurídico, y aún no ha sido aprobado.
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El mercado inmobiliario en España: Nuevos desafíos para los compradores de fuera de la UE
En un movimiento que ha generado gran preocupación entre los compradores potenciales, el Presidente del Gobierno de España, Pedro Sánchez, del partido PSOE, anunció recientemente una propuesta para aumentar drásticamente los impuestos sobre la compra de propiedades por parte de ciudadanos no residentes de países fuera de la Unión Europea (Fuente: El Mundo).
Este aumento fiscal del 100% ha sido ampliamente reportado en medios internacionales, planteando preguntas importantes sobre su impacto en los ciudadanos extranjeros no pertenecientes a la UE que deseen invertir en propiedades en España.
En 2023, los extranjeros adquirieron aproximadamente el 15% de las viviendas vendidas en España, alcanzando un total de 87.340 operaciones, las principales nacionalidades no comunitarias compradoras fueron:
- Británicos: 9,5% de las compras.
- Marruecos: 5,4% de las compras.
- Chinos: 2,0% de las compras.
- Rusos: 1,5% de las compras.
- Ucranianos: 1,2% de las compras.
- Argentinos: 0,8% de las compras.
- Ecuatorianos: 0,5% de las compras.
Como uno de los grupos más grandes de compradores extranjeros no residentes, los ciudadanos británicos y otros nacionales de fuera de la UE están en el centro de este debate (Fuente: Daily Mail).
Actualización del 26 de mayo de 2025
El PSOE presenta formalmente la propuesta de impuesto del 100 % sobre propiedades en España – Lo que deben saber los compradores de fuera de la UE
El 22 de mayo de 2025, el Partido Socialista Obrero Español (PSOE) presentó formalmente en el Parlamento su propuesta legislativa, aportando detalles concretos sobre las medidas fiscales que hasta ahora eran meras especulaciones. Este paso convierte la retórica política en una propuesta legal tangible que podría tener un impacto significativo sobre los compradores de fuera de la UE interesados en adquirir inmuebles en España.
El «Impuesto Complementario Estatal»: Detalles clave revelados
La propuesta oficial introduce lo que denomina el “Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a No Residentes de Países No Comunitarios” – un gravamen del 100 % sobre las compras inmobiliarias por parte de no residentes extracomunitarios.
Es importante destacar que este nuevo impuesto no sustituiría al actual Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino que operaría en paralelo.
Impuesto principal: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – aproximadamente del 10-12 %, según la comunidad autónoma
Impuesto adicional: Nuevo Impuesto Complementario Estatal – 100 % del valor del inmueble
Mecanismo de deducción: El ITP pagado sería deducible del nuevo impuesto complementario
Efecto neto: El comprador seguiría enfrentando una carga fiscal adicional considerable
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Ejemplo financiero corregido: el impacto real
Analicemos un escenario realista para un comprador de fuera de la UE que adquiere una propiedad en Valencia por 250.000 €:
Sistema actual:
Precio de la propiedad: 250.000 €
ITP (10 %): 25.000 €
Coste total: 275.000 €
Bajo el sistema propuesto:
Precio de la propiedad: 250.000 €
ITP (10 %): 25.000 €
Impuesto Complementario (100 %): 250.000 €
Deducción del ITP: -25.000 €
Carga fiscal adicional neta: 225.000 €
Coste total: 500.000 €
Esto representa un incremento del 82 % en el coste total de compra, y no una duplicación del 100 % como se informó inicialmente.
Análisis experto: por qué esta propuesta es profundamente defectuosa
D. Isaac Abad Garrido, de ABAD Abogados, destaca varios problemas fundamentales del anteproyecto:
1. Un tipo impositivo sin precedentes crea inseguridad jurídica
“Este impuesto propuesto no tiene precedentes en la historia fiscal española”, explica Abad Garrido.
“Ningún impuesto indirecto en España ha establecido jamás una tasa del 100 %, que en la práctica duplica el coste de la operación. Esto plantea serios desafíos constitucionales y legales.”
2. Oposición política de los socios de coalición
El Gobierno del PSOE necesita el respaldo de partidos regionales para aprobar la medida. Sin embargo, aplicar un impuesto de tal magnitud sería políticamente inviable, dado que los compradores de fuera de la UE representan un porcentaje significativo del mercado inmobiliario extranjero en España.
3. Consecuencias económicas para los propietarios españoles
Este impuesto podría provocar un colapso en los precios de la vivienda en las zonas costeras, donde los compradores internacionales tienen una presencia destacada. El resultado sería perjudicar directamente a los propietarios españoles y reducir la recaudación del Estado, lo contrario de lo que se pretende.
4. Oposición de los gobiernos autonómicos
Las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular (como Valencia, Murcia, Andalucía y Madrid) podrían neutralizar el impuesto ajustando sus tipos de ITP, ya que tienen competencia sobre los mecanismos de deducción.
5. Importantes lagunas legales
El anteproyecto contiene vacíos significativos que permitirían a compradores con medios evitar el impuesto, entre ellos:
Obtener la residencia fiscal en España antes de la compra
Constituir sociedades españolas para adquirir la propiedad
Estructurar operaciones bajo categorías fiscales distintas
Estas lagunas reducirían drásticamente la capacidad recaudatoria del impuesto y generarían una competencia desleal.
Retos constitucionales: por qué es probable que el impuesto no entre en vigor
Expertos legales, incluidos los de ABAD Abogados, consideran que la propuesta enfrenta obstáculos constitucionales insalvables:
Vulneraciones del artículo 31.1
- Naturaleza confiscatoria: Un tipo impositivo del 100 % vulnera la prohibición de confiscatoriedad fiscal
- Capacidad económica: El impuesto ignora la capacidad contributiva del comprador
Vulneración del derecho de propiedad
- Artículo 33: El derecho a la propiedad privada podría verse afectado al hacer inviable económicamente la adquisición
Posible discriminación
- Igualdad de trato: Trato discriminatorio basado en la nacionalidad y condición de residencia
A la vista de esta evolución, los compradores de fuera de la UE deberían considerar las siguientes estrategias:
Acciones inmediatas
Finalizar rápidamente las operaciones en curso antes de una posible aprobación
Obtener asesoramiento legal sobre la planificación de la residencia fiscal
Seguir el desarrollo parlamentario a través de fuentes jurídicas fiables
Estrategias alternativas
Residencia fiscal española: Obtenerla eximiría del impuesto
Estructuras societarias: Entidades con sede en la UE podrían ser una vía legal viable
Tiempos estratégicos: Las elecciones regionales podrían condicionar la aplicación
¿Afecta esta nueva ley a las compras sobre plano?
Buenas noticias para aquellos compradores extracomunitarios que estén considerando adquirir viviendas de obra nueva: el Impuesto Complementario Estatal propuesto no se aplicaría a las propiedades sobre plano compradas directamente a promotores.
Las propiedades nuevas vendidas por promotoras están sujetas al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y no al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Dado que el nuevo impuesto está específicamente diseñado para operar junto al sistema regional del ITP, las compras sujetas al régimen de IVA quedarían exentas de esta carga fiscal adicional.
Esto significa que los compradores británicos que adquieran viviendas sobre plano solo pagarían:
- IVA estándar: 10% en propiedades residenciales
- Gastos y tributos habituales: honorarios legales, notaría, registro
- Sin recargo adicional del 100%
No obstante, es importante señalar que esta exención se aplica exclusivamente a propiedades nuevas compradas directamente a promotores autorizados. Las propiedades de reventa, incluso si son relativamente recientes, seguirían sujetas al nuevo impuesto en caso de aprobarse.
Opinión experta
“Esto crea una distorsión significativa en el mercado”, explica D. Isaac Abad Garrido. “La ley incentiva la compra de obra nueva frente a propiedades de segunda mano, lo que puede alterar la dinámica del mercado y las estructuras de precios en las regiones costeras de España.”
Calendario parlamentario y probabilidad de aprobación
La propuesta deberá superar varios obstáculos legislativos:
- Debate y votación en el Congreso
- Aprobación en el Senado (donde el PSOE no tiene mayoría)
- Implementación regional (gestionada por las comunidades autónomas)
- Posibles impugnaciones constitucionales
Según los analistas políticos, la probabilidad de que la propuesta se apruebe en su forma
Recomendación de ABAD Abogados
“Aunque esta propuesta representa una declaración política importante, su aplicación práctica se enfrenta a múltiples obstáculos”, señala D. Isaac Abad Garrido.
“Los compradores extracomunitarios deben mantenerse informados, pero sin alarmarse. La planificación estratégica y el asesoramiento legal profesional siguen siendo las mejores herramientas para afrontar esta situación cambiante.”
Próximos pasos para compradores de vivienda
- Infórmate a través de fuentes jurídicas fiables
- Evita decisiones precipitadas basadas en titulares
- Busca asesoramiento profesional para operaciones complejas
- Presta atención a las reacciones de las comunidades autónomas gobernadas por el PP
La situación sigue siendo fluida, y desde ABAD Abogados continuamos monitorizando los avances de cerca, ofreciendo a nuestros clientes un análisis actualizado y orientación estratégica en todo momento.
Para un asesoramiento legal experto en compraventa de inmuebles en España y planificación fiscal, contacta hoy con ABAD Abogados.
Nuestro equipo especializado ofrece un apoyo integral a compradores británicos que necesiten navegar por el cambiante panorama legal inmobiliario en España.
FIN DE LA ACTUALIZACIÓN DEL 26 DE MAYO DE 2025
Implicaciones estratégicas para los compradores de fuera de la UE
¿Cómo funcionaría la estructura fiscal?
A continuación, desglosamos en qué consiste esta propuesta, a quiénes afectará y qué medidas pueden tomar los compradores para protegerse
¿En qué consiste el propuesto aumento fiscal?
El Gobierno español está proponiendo incrementar el impuesto sobre la compra de inmuebles por parte de residentes de países no pertenecientes a la UE al 100% del valor de la propiedad (Fuente: Perfil). En esencia, los compradores tendrán que pagar el doble del precio de la propiedad: el precio de compra más el impuesto correspondiente.
Para quienes deseen conocer más sobre otras obligaciones fiscales en España, recomendamos leer nuestra guía detallada sobre la «Regla de los 183 días» en España.
Ejemplo: cómo podría funcionar el impuesto en la práctica
Supongamos que un comprador extranjero desea adquirir una propiedad en España por 150.000 €.
- Tasa actual: Aproximadamente un 10-12%, lo que significa que el comprador pagaría entre 15.000 y 18.000 € en impuestos, lo que llevaría el precio total de compra a entre 165.000 y 168.000 €.
- Tasa propuesta: 100% del valor de la propiedad, lo que implica que el comprador pagaría 150.000 € adicionales en impuestos, elevando el coste total a 300.000 €.
Este aumento significativo haría que la compra de propiedades sea prohibitiva para la mayoría de los compradores extranjeros no residentes, duplicando el coste de adquisición de una vivienda en España.
¿Por qué España propone esta medida?
La justificación del Gobierno para esta propuesta es abordar la crisis de vivienda en España, particularmente en áreas turísticas populares como Madrid, Barcelona, las islas Canarias, Alicante, Baleares y la Costa del Sol. El presidente Sánchez ha señalado las compras especulativas por parte de compradores extranjeros como un factor clave en el aumento de los precios inmobiliarios (Fuente: Última Hora).
Según Sánchez:
«Solo en 2023, no residentes de fuera de la UE compraron 27.000 viviendas en España. Muchas de estas compras no se hicieron para residir en las propiedades, sino para especular y obtener beneficios, algo que no podemos permitir en el contexto actual» (Fuente: Perfil).
Sin embargo, existen importantes desafíos para que esta propuesta se convierta en ley, como destaca el Sr. Isaac Abad Garrido de ABAD Abogados:
Obstáculos políticos y técnicos
- Oposición política: el Gobierno necesita el apoyo de partidos regionales como los catalanes, vascos y canarios para aprobar esta medida. Estas regiones tienen importantes industrias inmobiliarias y es poco probable que aprueben un aumento fiscal tan drástico.
- Complejidad jurisdiccional: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un impuesto gestionado por las comunidades autónomas. Regiones como Andalucía, Murcia y Valencia, gobernadas por el partido de la oposición (PP), probablemente rechacen aplicar esta medida en propiedades de segunda mano.
- Dificultades técnicas: imponer el impuesto en propiedades nuevas, que están sujetas a IVA, podría ser más factible (no obstante, posiblemente atentaría contra la normativa comunitaria). Sin embargo, conseguir la mayoría parlamentaria necesaria y cumplir con las regulaciones de la UE sería altamente complejo.
- Potencial de evasión fiscal: los compradores podrían evitar el impuesto comprando propiedades a través de sociedades mercantiles, una práctica ya común en adquisiciones de propiedades de alto valor.
Retos legales del impuesto propuesto
Un obstáculo adicional para esta propuesta es su posible inconstitucionalidad. Varios principios legales establecidos por la Constitución española podrían ser vulnerados por un impuesto que, en la práctica, duplica el coste de las transacciones inmobiliarias, según el Sr. Isaac Abad Garrido:
- Principio de capacidad económica (Artículo 31.1 de la Constitución española): El sistema tributario debe basarse en la capacidad económica del contribuyente. Imponer un impuesto del 100 % sobre el valor de una propiedad eliminaría la capacidad económica del comprador para beneficiarse de la adquisición. Esto podría considerarse confiscatorio, algo expresamente prohibido por el mismo artículo.
- Prohibición de impuestos confiscatorios (Artículo 31.1 de la constitución española): un impuesto del 100 % privaría a los compradores de todos los beneficios económicos derivados de la transacción. El Tribunal Constitucional ya ha dictaminado anteriormente que un impuesto es confiscatorio cuando impone una carga excesiva sobre el patrimonio o los ingresos del contribuyente.
- Derecho a la propiedad privada (Artículo 33 de la Constitución española): La Constitución garantiza el derecho a la propiedad privada y su función social. Imponer un impuesto del 100 % sobre el valor de la propiedad podría vulnerar este derecho, al impedir de facto que los particulares puedan adquirir propiedades. Tal medida violaría los principios de proporcionalidad y acceso efectivo a derechos fundamentales.
- Principio de igualdad (Artículos 14 y 31.1 de la Constitución española): El impuesto debería tener en cuenta las circunstancias personales, económicas y sociales de los contribuyentes para cumplir con el principio de igualdad.
- Efectos Prácticos y Razonabilidad: Un impuesto del 100 % haría inviables las transacciones inmobiliarias. El Tribunal Constitucional exige que los impuestos sean razonables y no obstaculicen derechos fundamentales ni actividades económicas legítimas.
En conclusión, un impuesto de estas características probablemente sería declarado inconstitucional debido a su naturaleza desproporcionada y su impacto negativo en los derechos fundamentales.
Todo ello sin tener en consideración los Convenios Internacionales para evitar la Doble Imposición entre España y los Estados no comunitarios que tendrían que ser modificados para permitir este cambio de normativa, lo que supone un procedimiento largo y complejo.
¿Quiénes serán los afectados?
El aumento fiscal propuesto afecta específicamente a:
- Ciudadanos de países no pertenecientes a la UE que no tienen residencia en España.
- Se aplica tanto a propiedades nuevas como de segunda mano.
Los propietarios actuales no se verán afectados a menos que vendan y compren nuevamente.
¿Qué medidas pueden tomar los compradores extranjeros para protegerse?
Adquirir una propiedad en España puede seguir siendo una inversión inteligente, pero ahora más que nunca es crucial contar con asesoramiento jurídico.
El Sr. Isaac Abad Garrido de ABAD Abogados enfatiza:
«Contar con un socio legal de confianza garantiza que estará informado y protegido durante todo el proceso de adquisición.»
Recomendaciones clave:
- Solicitar asesoramiento legal desde el inicio.
- Estar al día con los cambios fiscales.
- Actuar rápidamente si se considera una compra antes de que se apruebe la ley.
Preguntas Frecuentes (FAQs)
P: ¿Aplica este aumento fiscal a los propietarios actuales?
R: No, el impuesto solo se aplicaría a nuevas compras de propiedades. Sin embargo, si un propietario actual vende su propiedad y compra otra en España, estará sujeto al nuevo impuesto si no es residente de la UE.
P: ¿Aplica este impuesto a los residentes en España?
R: No, el aumento propuesto solo afecta a ciudadanos de fuera de la UE que no tienen residencia en España. Los ciudadanos no comunitarios con residencia española no estarían sujetos a este nuevo impuesto.
P: ¿Existen exenciones al impuesto?
R: Sí. El impuesto no se aplicará a ciudadanos de la UE ni a aquellos que tengan residencia española. Además, los titulares de la Golden Visa también podrían estar exentos, aunque esto no está confirmado y actualizaremos este artículo cuando haya más información disponible.
P: ¿Qué sucede si ya he iniciado el proceso de compra de una propiedad?
R: Si ya ha firmado un contrato o está en proceso de completar una compra, se aplicarán las tasas fiscales actuales. Sin embargo, es importante consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para garantizar el cumplimiento de cualquier nueva normativa.
P: ¿Este aumento fiscal entrará definitivamente en vigor?
R: Aún no. La propuesta debe ser aprobada por el Parlamento español. No obstante, los compradores deben estar preparados ante la posibilidad de que la ley se apruebe más adelante este año.
P: ¿Cómo se compara esta medida con otros países?
R: El impuesto propuesto en España es similar a las políticas de Dinamarca y Canadá, donde los compradores no residentes enfrentan impuestos adicionales para limitar la inversión extranjera en el mercado inmobiliario.
Conclusión: ¿qué deben hacer los compradores extranjeros?
El aumento fiscal propuesto es un hecho sin precedentes en España y envía una señal clara por parte del Gobierno de que se pretende frenar la especulación extranjera. Aunque la política está diseñada para proteger a los residentes españoles, sin duda creará desafíos para los compradores de fuera de la UE, en el hipotético caso que se apruebe.
Con la debida asesoría jurídica y una información actualizada, los compradores no comunitarios aún pueden tomar decisiones informadas y navegar con éxito en este panorama cambiante. Seguiremos actualizando este artículo a medida que haya más información disponible.
